Qui peut être titulaire d’un bail commercial ?
Le bail commercial concerne les entreprises, immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, qui exploitent, dans des locaux commerciaux, un fonds de commerce ou un fonds artisanal.
Il peut arriver que des professionnels libéraux ou des associations soient titulaires d’un bail commercial, mais, ne remplissant pas les conditions évoquées ci-dessus, ils ne peuvent bénéficier de ce statut protecteur et donc du droit au renouvellement de leur bail.
Il est donc important de différencier ces deux notions : » être titulaire d’un bail » et » remplir les conditions pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux « .
Le local doit être commercial… Est-il possible de transformer son garage ou un appartement en local commercial ?
C’est effectivement possible, mais les règles diffèrent selon les endroits :
En région parisienne et dans les villes de plus de 10 000 habitants, il faut obligatoirement obtenir une autorisation préfectorale de changement d’affectation du local. En effet, chaque local est affecté à un usage déterminé : habitation, commerce, bureaux… Et il n’est pas possible de modifier soi-même cette affectation, même lorsque l’on est propriétaire. Une demande doit être adressée à la mairie ou à la Préfecture pour Paris.
Dans les autres endroits, une décision préfectorale n’est pas nécessaire, mais il est tout de même conseillé de s’adresser à la mairie pour vérifier qu’il n’existe pas de contraintes particulières d’urbanisme : périmètre protégé, proximité de certains établissements, d’un cimetière, etc.…
Rappelons enfin que les créateurs d’entreprises commerciales et de sociétés peuvent domicilier leur siège dans le local d’habitation de leur dirigeant pendant une durée maximale de 2 ans, durée qui pourrait passer à 5 ans dans le courant de l’année prochaine. Mais il s’agit uniquement d’une domiciliation et non d’une autorisation d’exercer l’activité dans les locaux.
Quelle est la durée du bail ?
Le bail commercial a une durée de 9 ans. A l’issue des ces 9 ans, le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail. C’est une des spécificités de ce statut. Si le propriétaire refuse ce renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire destinée à compenser le préjudice subi par ce dernier, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime : non paiement des loyers, cessation de l’exploitation du fonds, changement d’activité non autorisée…
Cette indemnité varie en fonction des conséquences du refus de renouvellement pour le locataire : perte de la clientèle ou non. Elle résulte d’un accord entre les parties ou – ce qui est plus fréquent – d’un rapport d’expert nommé par le Tribunal de grande instance. Dans la plupart des cas, elle correspond à la valeur vénale du fonds.
Si le local n’est plus adapté au bout de quelques années, que faire ? Peut-on résilier ou céder le bail à tout moment ?
Le locataire peut naturellement résilier son bail, mais attention : uniquement au terme de trois, six ou neuf ans. C’est pourquoi, dans le langage courant, on parle d’un bail » 3-6-9 « .
Une clause du bail peut éventuellement limiter temporairement cette possibilité de résiliation, notamment lorsque le propriétaire a effectué dans le local un certain nombre de travaux. Il est donc important de vérifier ce point dans le bail.
La résiliation doit impérativement être notifiée au bailleur par acte d’huissier.
En dehors de ces périodes triennales, la résiliation du bail ne peut résulter que d’un accord amiable entre le bailleur et le locataire. Mais ce dernier peut également trouver un remplaçant et céder à tout moment son bail.
Il doit alors vérifier que son contrat de bail ne prévoit pas de clauses restreignant ses droits ou l’obligeant à respecter un formalisme particulier. En effet, une clause peut interdire la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce. De même, une clause peut soumettre la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le propriétaire ou prévoir la présence de ce dernier lors de la cession, etc.
Attention également aux clauses prévoyant une garantie solidaire entre les locataires successifs pour le paiement des loyers… Ce type de clause est tout à fait valable.
Comment le loyer est-il fixé ?
Le prix est déterminé librement par le bailleur. Il correspond au prix du marché. Il est donc très important que le futur locataire se renseigne pour connaître cette valeur. Car une des causes de difficultés des jeunes entreprises provient de la surévaluation de leur loyer. Pour cela, ils ne doivent pas hésiter à se renseigner auprès des commerçants, à se rendre à leur chambre de commerce ou chambre de métiers, à consulter les revues et sites internet spécialisés, à visiter les agences, etc…
Un certain nombre de facteurs peuvent naturellement influer sur le prix : par exemple l’absence de pas de porte, un bail « tous commerces », des charges importantes…
Le prix peut également être calculé en fonction du pourcentage des recettes ou du CA du locataire. C’est ce que l’on appelle une » clause d’échelle mobile « , mais cette situation est peu fréquente, car peu rassurante pour le propriétaire.
Quels sont les frais à prévoir au moment de la signature ?
Il faut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, qui peut représenter entre 3 et 6 mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d’avance.
A ces sommes peuvent s’ajouter le paiement d’un » pas de porte « , c’est à dire d’un droit d’entrée versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d’un bail, d’un » droit au bail « , versé au précédent locataire.
S’ajoutent enfin les éventuels frais d’honoraires, si le bail a été rédigé ou relu par un professionnel : avocat ou notaire. A titre indicatif, les honoraires pour la rédaction d’un bail varient entre 750 et 1 500 euros.
L’enregistrement du bail au centre des impôts n’est pas obligatoire, mais recommandé pour donner date certaine au bail. Il donne alors lieu au paiement de droits fixés à 75 euros.
Ces frais sont-ils déductibles pour l’entreprise ?
Oui, ces frais sont déductibles à l’exception du dépôt de garantie, qui n’est pas acquis définitivement au propriétaire, et du » droit au bail » versé au locataire cessionnaire de son bail, qui est considéré comme une indemnité et constitue une immobilisation incorporelle non amortissable.
En cours de bail, le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Le loyer peut faire l’objet d’une révision triennale, l’augmentation ne pouvant excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
Le dépassement de ce plafond n’est possible que dans certains cas comme la modification des facteurs locaux de commercialité par exemple.
En cas de conflit sur la fixation du loyer, une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation qui est tenue de rendre un avis dans les 3 mois.
S’il n’y a pas de conciliation possible ou si les parties ne souhaitent pas saisir la commission, le litige est porté devant le juge des loyers, au Tribunal de grande instance. L’assistance d’un avocat est alors obligatoire.
Qui supporte les charges locatives ?
La répartition des charges locatives constitue un point très important à examiner lors de la négociation du bail, car le code de commerce n’a rien prévu à ce sujet.
Il existe des usages, mais le bail peut prévoir des règles qui dérogent totalement à ces usages.
En principe, le propriétaire supporte l’impôt foncier, la prime d’assurance afférente aux murs, ainsi que les grosses réparations. Ce dernier point est naturellement sujet à conflits car il n’est pas toujours facile de déterminer si des travaux représentant une » modification notable » ou un simple aménagement. Il a, par exemple, été jugé à Paris que la réfection d’une partie d’une verrière était à la charge du locataire car elle ne constituait qu’une partie de la couverture de l’immeuble. De même, le ravalement de l’immeuble est en principe supporté par le propriétaire ; il est cependant souvent mis à la charge du locataire.
D’une manière générale, il convient d’être vigilent et de refuser l’application de certaines clauses comme la mise à la charge du locataire des impôts fonciers, ou le transfert total au locataire de tous les travaux, surtout si l’immeuble est dégradé…
Il est également prudent d’exiger, avant la signature du bail, un détail des charges des trois dernières années.
Que se passe-t-il en cas de changement d’activité (ou d’ajout d’activité) en cours de bail ?
L’idéal est naturellement d’avoir un bail » tous commerces « . Si ce n’est pas le cas, le locataire qui souhaite changer d’activité ou ajouter une nouvelle activité, doit demander la déspécialisation partielle ou plénière de son bail.
S’il s’agit d’une déspécialisation partielle, la demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et le propriétaire est tenu de répondre dans les 2 mois. Ce changement pourra le cas échéant motiver une augmentation du loyer lors de la révision triennale suivante.
Si la déspécialisation est totale, l’intervention d’un huissier est indispensable et le propriétaire dispose de 3 mois pour donner ou non son accord. Le code du commerce précise que la déspécialisation » doit être motivée par l’évolution de la conjoncture économique et par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution « . Elle doit également être compatible avec l’immeuble. Le propriétaire est en droit, à cette occasion, d’exiger une indemnité ou une augmentation de loyer.
Par exception, le locataire d’un bail commercial peut, lorsqu’il décide de prendre sa retraite ou de faire valoir ses droits à une pension d’invalidité, résilier le bail à tout moment ou le céder pour une autre activité. Cette règle concerne l’entrepreneur individuel, l’associé unique d’EURL et le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL.
Peut-on faire des travaux d’aménagement dans les locaux loués sans autorisation du propriétaire ?
Là encore, tout dépend des stipulations du bail et de l’importance des travaux. Mais, par prudence, il sera toujours préférable d’informer le propriétaire des travaux envisagés et de lui demander une autorisation en cas d’intervention sur le gros-œuvre.
Finalement, de nombreuses clauses sont négociables dans un bail commercial ?
Oui, et ces clauses sont susceptibles d’avoir des conséquences financières importantes pour l’entreprise. Un bail n’est pas un simple formulaire, mais un véritable contrat qui fixe les règles du jeu entre le propriétaire et le locataire, règles pouvant s’appliquer pendant de nombreuses années. L’intervention d’un professionnel, même s’il s’agit d’une simple relecture est donc vivement conseillée.
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Légal-Léman 