CREATION D’ENTREPRISE, REPRISE D’ENTREPRISE, EXONERATIONS ET AIDES EDEN – ACCRE

I – le dispositif ACCRE (aide à la création ou à la reprise d’entreprise)

 

Le dispositif ACCRE est l’aide au demandeur d’emploi créant ou reprenant une entreprise consistant en une exonération de charges sociales pendant un an à compter soit de la date de l’affiliation au régime des travailleurs non-salariés, soit au début d’activité de l’entreprise, si l’assuré relève du régime des assimilés-salariés.

 

L’exonération ne porte que sur la partie des revenus ou rémunérations ne dépassant pas 120 % du SMIC en vigueur au 1^er janvier.

Sont prises en charge, les cotisations (patronales et salariales pour les salariés) correspondant :

–  à l’assurance maladie, maternité, invalidité, décès ;

–  aux prestations familiales ;

–  à l’assurance (de base) vieillesse et veuvage ;

–  au risque accident du travail, lorsque les bénéficiaires entrent dans le champ d’application d’un régime obligatoire d’assurance contre ce risque (personnes salariées ou assimilées).

 

 

Les bénéficiaires sont :

–  des demandeurs d’emploi indemnisés ou susceptibles de l’être ;

–  des demandeurs d’emploi non indemnisés, ayant été inscrits 6 mois au cours des 18 derniers mois à l’ANPE ;

–  des bénéficiaires de l’allocation d’insertion ou de l’allocation temporaire d’attente (l’ATA a remplacé l’allocation d’insertion) ;

–  des bénéficiaires de l’allocation de solidarité spécifique (ASS) ;

–  des bénéficiaires de l’API (allocation parent isolé) ;

–  des bénéficiaires du RMI (revenu minimum d’insertion), ou leur conjoint ou concubin ;

–  des personnes remplissant les conditions pour bénéficier de contrats “nouveaux services-emplois-jeunes” ainsi que celles embauchées dans le cadre de ce dispositif et dont le contrat de travail a été rompu avant le terme de l’aide ;

–  des jeunes âgés de 18 à moins de 26 ans (sans autre condition) ;

–  des jeunes âgés de 26 à moins de 30 ans, qui n’ont pas travaillé pendant une période suffisamment longue pour ouvrir des droits à l’Assedic, ou qui sont reconnues handicapées ;

–  des salariés repreneurs de leur entreprise en difficulté (dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire) ;

–  des titulaires d’un contrat d’appui au projet d’entreprise (Cape), s’ils remplissent l’une des conditions ci-dessus ;

–  des bénéficiaires du complément de libre choix d’activité (allocation versée aux personnes qui interrompent totalement ou partiellement leur activité professionnelle pour s’occuper de leur enfant de moins de trois ans) ;

–        et dans le cadre d’un projet de création d’entreprise, les personnes qui créent une entreprise dans une zone urbaine sensible (ZUS).

 

Afin de bénéficier de l’ACCRE une demande écrite doit être adressé auprès de la direction Départementale du Travail, de l’Emploi et de la Formation Professionnelle du siège de leur entreprise.

Les bénéficiaires doivent créer ou reprendre une entreprise, quel que soit son secteur d’activité, sous forme d’entreprise individuelle ou de société (associations, GIE et groupements d’employeurs exclus) et en exercer effectivement le contrôle c’est-à-dire :

 

·   soit détenir plus de 50 % du capital (seul ou en famille (sont prises en compte les parts détenues par le conjoint, les ascendants et descendants de l’intéressé) avec au moins 35 % à titre personnel) ;

·   soit être dirigeant dans la société et détenir au moins 1/3 du capital (seul ou en famille avec au moins 25 % à titre personnel) sous réserve qu’un autre associé ne détienne pas directement ou indirectement plus de la moitié du capital.

 

 

 

 

II – Dispositif EDEN (encouragement au développement d’entreprise nouvelles)

 

Le dispositif EDEN, mentionné à l’article L 351-24 du Code du Travail, est une aide financière à la création des entreprises par des personnes sans emploi. Cette aide prend la forme d’une avance remboursable.

 

Cette aide financière est exonérée d’impôt sur le revenu.

 

Bénéficient, dans le cadre du dispositif d’encouragement au développement d’entreprise nouvelle, d’une aide financière de l’Etat, les personnes suivantes :

 

-  les bénéficiaires de l’allocation du revenu minimum d’insertion (RMI) ou leur conjoint ou concubin, et les bénéficiaires de l’allocation de parent isolé (API) ou de l’allocation de solidarité spécifique (ASS) ;

–  les personnes éligibles aux emplois – jeunes ou les bénéficiaires de ce dispositif dont le contrat se trouve rompu avant le terme des aides de l’État qui y sont attachées ;

–  les personnes salariées ou licenciées d’une entreprise soumise à une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, qui reprennent tout ou partie de cette entreprise, dès lors qu’elles s’engagent à investir en capital la totalité des aides et à réunir des apports complémentaires en capital au moins égaux à la moitié des aides accordées ;

–  les personnes ayant conclu un contrat d’appui au projet d’entreprise, sous réserve qu’elles remplissent les conditions pour bénéficier de l’aide à la création ou à la reprise d’entreprise (ACCRE) ;

–        les demandeurs d’emploi de plus de 50 ans inscrits à l’ANPE (C. trav., art. L. 351-24 et R. 351-41, 4°

L’octroi de l’avance remboursable n’est pas automatique. Cette avance est ouverte uniquement dans la limite des crédits prévus au budget de l’État. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, attribué après expertise du projet de création ou de reprise d’entreprise, à une ou plusieurs personnes physiques (C. trav., art. L. 353-24 et R 351-41-1, al. 1er modifié).

Le droit à l’avance est en outre, subordonné à plusieurs conditions. Ainsi, le créateur ou le repreneur d’entreprises doit :

–  s’engager à intégrer le montant de l’avance remboursable au capital de la société créée ou reprise, ou, le cas échéant, à l’utiliser pour le fonctionnement de l’entreprise individuelle créée ou reprise (C. trav., R. 351-41-1, al. 1er modifié),

–  obtenir un financement complémentaire (C. trav., R. 351-41-1, al. 1er modifié),

–  en cas d’acceptation implicite ou explicite de la demande, exercer la nouvelle activité dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision ou à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de l’accusé de réception du dossier. Il appartient à l’intéressé de faire parvenir en temps utile au service instructeur de sa demande tout document (extrait K bis, déclaration TVA, factures à acquitter avec relevé bancaire) permettant de faire la constatation de l’exercice de la nouvelle activité. (C. trav., art. R. 351-46, al. 1er modifié).

Le financement complémentaire doit être :

–  obtenu auprès d’un organisme mandaté ou d’un établissement de crédit ;

–  au minimum égal à la moitié du montant de l’avance remboursable.

Le montant de l’avance remboursable varie en fonction des caractéristiques financières du projet et du nombre de personnes physiques bénéficiaires de l’aide (C. trav., art. R. 351-41-1, al. 4 modifié).

Le seuil maximal est de :

– 6 098 € maximum par bénéficiaire ;

– 9 145 € au total, lorsque le projet de création ou de reprise est présenté par plusieurs personnes.

Toutefois, ce dernier montant serait porté à 76 225 € lorsque le projet est présenté par des salariés repreneurs de leur entreprise en difficulté.

 

L’avance est remboursable dans le délai de 5 ans, le premier versement devant intervenir au plus tard 12 mois après le versement de l’avance (C. trav., art. R. 351-41-1, al. 5 nouveau).

Comme dans le système antérieurement mis en place, l’avance peut en outre être remboursable, par anticipation, si elle a été obtenue par suite de fausses déclarations ou si la condition de contrôle effectif de la société créée ou reprise prévue à l’article L. 354-24 du Code du travail cesse d’être remplie dans les 2 ans suivant la création ou la reprise.

En cas de cessation de l’activité créée ou reprise, ou de cessation de l’entreprise dans le cadre d’une procédure judiciaire, le préfet peut, sur décision motivée, ne pas exiger ce remboursement (C. trav., art. R. 351-48 modifié).

Sur le retrait et le remboursement des cotisations sociales.

Pour obtenir l’aide :

 

Retirer, avant la création ou reprise de l’entreprise, un dossier de demande d’avance remboursable Eden :

-          auprès d’un organisme de soutien à la création et à la reprise  d’entreprise, mandaté pour l’octroi et la gestion de cette aide,

-          ou auprès de la direction départementale du travail, de l’emploi et de la formation professionnelle.

Ce dossier doit contenir :

-          un dossier économique présentant le projet de création ou de reprise d’entreprise.

-          Une offre de prêt d’un établissement bancaire ou financier (dans ce cas, il peut s’agir d’une offre de crédit-bail), ou une attestation de membre de la famille en cas de prêt familial,

-          Une attestation sur l’honneur de non-bénéfice de l’aide au cours des 3 années précédentes, et, pour les personnes ayant déjà été chef d’entreprise, qu’elles sont à jour de leurs obligations à l’égard des organismes de recouvrement de cotisations sociales.

-          Un relevé d’identité bancaire ou postal

-          Un CV

-          Et tout autre document permettant d’apprécier la réalité, la consistance et la viabilité du projet au regard de l’environnement économique local, des moyens mobilisés et des compétences du créateur ou repreneur.

En outre, le demandeur doit fournir les pièces permettant d’apprécier sa situation personnelle et son éligibilité à l’aide.

 

L’organisme statue sur la demande dans un délai de 2 mois à, compter de la date de dépôt du dossier. Il notifie sa décision au porteur de projet et en informe l’URSSAF compétent. En revanche, le défaut de réponse dans ce délai vaut rejet de la demande.

 

En cas de réponse favorable, le porteur de projet dispose d’un délai de 3 mois, à compter de la notification de la décision d’acceptation, pour justifier des formalités de création ou de reprise de l’entreprise.

N’hésitez pas à utiliser notre lien avec l’ADE et à consulter le guide du créateur de l’entreprise 2008.

 

 

Réduction ISF : jusqu’au 15 juin pour agir.

La loi TEPA du 21 août 2008 (article 16) prévoit une réduction de l’ISF pour les contribuables dès lors qu’ils investissent directement dans le capital des PME ou des Scop. La réduction est de 75%  des sommes investies dans la limite de 50 000€ pour le versement direct et elle est de 50% des sommes investies dans la limite de 20 000€ pour le versement indirect via un fonds commun de placement à risque ou un fonds d’investissement de proximité.

 

 

Les investissements réalisés jusqu’au 15 juin 2008 sont éligibles à la réduction

LE NOUVEAU MODE DE REVISION DES LOYERS D’HABITATION

 

 

La loi pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de références des loyers (L. n°2008-111, 8 février 2008, art 9. VDO Actualité 6/2008, n°9).

 

Ce nouvel indice, entré en vigueur le 10 février 2008, se substitue à l’indice de référence des loyers institué par l’article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005. Conformément à l’article 17, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif, cet indice permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu’il soit nécessaire d’établi un avenant.

 

L’indice de référence encadrant l’évolution des loyers du parc locatif du secteur privé est désormais uniquement fondé sur l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.

Le champ d’application de ce nouvel indice a été étendu :

 

• aux loyers des bâtiments d’habitation dans le cadre des baux ruraux,

 

 

• et aux loyers des contrats de location-accession à la propriété immobilière.

 

Dans un communiqué récent, l’INSEE fait le point sur ces nouvelles dispositions, applicables depuis le 10 février 2008, y compris aux contrats de location en cours. Il explique concrètement comment réviser un loyer d’habitation.

 

 

Dans un communiqué du 6 mai 2008, l’INSEE fait le point sur le mode de révision d’un loyer d’habitation.

 

Terminologie à maîtriser :

 

La procédure de révision annuelle du loyer concerne la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (L ; n°89-462, 6 juill 1989, art 17. d.).

 

Attention, cette procédure ne doit pas être confondue avec :

 

• l’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (L. n°89-462, 6 juill 1989, art17, c).

 

 

• la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par e bailleur de travaux d’amélioration (L. n°89-462, 6 juill, art 17, e).

 

 

Rappel de la réglementation :

 

Lorsque le contrat de location prévoit la révision de loyer, elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (L. n°89-462, 6 juill 1989, art 17, d).

 

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer.

 

Il est calculé sur une référence de 100 au quatrième trimestre de 1998. L’évolution de l’indice de référence intervenant dans la révision des loyers d’habitation est arrondie à deux décimales.

 

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

 

Le loyer d’un local à usage d’habitation n’est révisé chaque année que si une clause du contrat de location le prévoit expressément. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

 

Cette révision annuelle intervient, à l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat.

 

Loyers concernés :

 

La méthode s’applique :

 

• aux locations de logements vides (L n°89-462, 6 juill 1989) ou meublés (Code de la construction et de l’habitation art L. 632-3) utilisés à titre de résidence principal, hors HLM)

 

 

• aux loyers de bâtiments d’habitation dans le cadre des baux ruraux (Code rural art L411-11)

 

 

• aux redevances des contrats de location-accession à la propriété immobilière (L. n°84-595, 12 juill art7).

 

 

En sont exclus les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d’autres dispositions législatives.

 

Indice à prendre en compte :

 

La revalorisation du loyer qui ne peut être qu’annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

 

La date de l’indice de référence à prendre en compte correspond généralement à celle prévu dans le contrat.

 

Dans ce cas, pour un contrat conclu le 1^er mars 2008, l’indice de 4^ème trimestre sera alors utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer.

 

Pour les baux en cours, à compter du 10 février 2008, l’indexation des loyers sur l’ancien IRL (institué par l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005, figurant dans le bail, est désormais remplacée par l’indexation sur le nouvel IRL et s’applique sans qu’il soit nécessaire de faire un avenant au bail.

 

S’agissant de la date de référence à prendre en compte, à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s’applique.

 

Par exemple, pour un contrat conclu le 1^er mars 2007, l’indice du 3^ème trimestre sera utilisé chaque année pour calculer la révision de loyer, car en 2007, seul l’indice du 3^ème semestre était connu en mars.

 

 

Exemple de calcul de révision (directement tiré du communiqué INSEE et de la documentation organique D.O) :

 

Soit un bail de location signé le 1^er mars 2007 pour un loyer mensuel de 500 €, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à a date de signature du bail soit le 3^ème trimestre.

 

Les données nécessaires à ce calcul ont été publiées le 14 février 2008.

 

Nous présentons ci-dessous un tableau des indices et de leurs évolutions annuelles entre 2006 et 2007.

 

Indice de référence des loyers référence 100 au 4^ème trimestre 2008

Année

1er Trimestre

2ème Trimestre

3ème Trimestre

4ème Trimestre

Indice

Variation annuelle %

Date de parution

Indice

Variation annuelle %

Date de parution

Indice

Variation annuelle %

Date de parution

Indice

Variation annuelle %

Date de parution

2006

111.47

14/02/08

111.98

14/02/08

112.43

14/02/08

112.77

14/02/08

2007

113.07

1.44

14/02/08

113.37

1.24

14/02/08

113.68

1.11

14/02/08

114.30

1.36

14/02/08

 

La première révision du loyer intervient au 1^er mars 2008. L’indice de référence des loyers du 3^ème trimestre du 2007 est égal à 113.68. Il a augmenté de 1.11 % par rapport aux 112.43 du 3^ème trimestre du 2006. Le nouveau loyer sera au plus égal à :

 

Loyer précédent x indice de référence des loyers du trimestre concerné

 

---

Indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente

 

 

 

 

 

Soit :

 

500 x 113.68 = 500 x 1.01

112.43

 

La valeur maximale du nouveau loyer est de 505.55 euros

 

COPROPRIETE : PAS DE CONSEIL SYNDICAL SANS UN PRESIDENT

 

Si l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 établit l’obligation pour un syndicat de copropriétaire de se doter d’un conseil syndical et que l’alinéa 7 dispose que le conseil syndical élit son président parmi ses membres, pour des raisons abscons au juriste certaines copropriétés, se dotent d’un conseil syndical qui lui s’abstient d’élire comme il en a l’obligation (article 21 alinéa 7) un président.

 

Le non respect de cette disposition du texte prive éventuellement un ou plusieurs copropriétaires de la possibilité d’exercice de prérogatives individuelles dès ors bien que le temps soit imparfait constitue une entrave au fonctionnement normal de ces organes de la copropriété qui peut donner lieu à responsabilité personnelle.

 

En effet, le président est appelé à jouer un rôle important. D’une part, il lui appartient de réunir le conseil syndical, d’en diriger les débats et les conclusions, d’assurer une liaison effective avec le syndic dans le cadre de la mission dévolue au conseil syndical et de dresser un rapport d’activité lors de l’assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes de la copropriété.

 

Par ailleurs, la loi confère d’autres attributions particulières telles que la tâche de convoquer l’assemblée générale dans le cas prévu à l’article 8, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et de saisir le juge des référés aux fins d’obtenir de l’ancien syndic la restitution des fonds et documents du syndicat en vertu de l’article 18-2, alinéa 2, de la loi.

 

 

L’article de 8 du décret du 17 mars 1967 relative à la convocation de l’assemblée générale dispose :

 

” La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

 

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

 

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

 

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. ”

 

Cet article a certes suscité des doutes sur la nécessité de l’existence d’un président du conseil syndical puisque l’alinéa 2 stipule : “ s’il en existe un ”.

 

L’alinéa 3 ne nous semble laisser aucun doute sur le fait que si les membres du conseil ont été désignés, il y a lieu de désigner le président.

 

Le conseil syndical doit élire son président parmi ses membres (L. article 21 al 7), il ne s’agit pas d’une option mais d’une obligation !!

 

Le texte ne comportant pas d’autres précisions, le président est élu à la majorité des membres du conseil, dans la limite de la validité de son mandat de conseiller sous réserves de disposition limitatives du règlement de copropriété.

 

 

Les règles de fonctionnement du conseil syndical prévues par le règlement de copropriété conditionnent évidemment la validité des ses délibérations (CA Paris, 23^e ch, 7 octobre 1994 ; loyer et copr. 1995 . Comm n°138)

 

En l’absence de Président, ce fonctionnement et la validité des délibérations est des plue compromises.

 

Outre les fonctions légales, de nombreux cas de figures conduisent à conclure à la nécessité de désignation du président compte tenu des règles ci-avant.

 

Lors d’une assemblée si le mandat est donné au président du conseil syndical, et que ce président n’a pas été désigné, le mandat ne peut valablement être utilisé, même s’il désigne nommément la personne qui assure une présidence de fait (Cass. 3^e civ, 28 janvier 2003, Loyers et copr. 2003, comm 114, obs. G. Vigneron).

 

Les mandats en blancs adressés aux syndics n’ont lieu d’être remis, compte tenu des suspicions de distributions ciblées, qu’au président du conseil syndical, au moment de l’ouverture de l’assemblée générale (Cass, 3^e civ, 4 novembre 1993 RD imm 1994 p.102, obs. Capoulade et C. Girerdon). ( La remise à un membre du conseil, hors le président semble des plus critiquables au titre de la connivence possible entre le syndic et ce dernier. )

 

L’article 27 alinéa 2 du décret indique par ailleurs que le conseil syndical peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par toute personne de son choix ou solliciter des avis techniques.

 

Le règlement prévoit souvent les conditions dans lesquels les avis ou consultation obtenus par le conseil syndical de personnes extérieures pourront être diffusés, ou éventuellement communiqués à un copropriétaire sur sa demande (CA Versailles, 1^er ch, 2^e sect, 8 juill 1994 : Bulletin du CSAB, n°19 juin 1995, p.9 qui admet qu’un copropriétaire peut avoir communication d’une consultation juridique sollicitée par le conseil syndical). Demande qui sauf siège particulier au conseil se trouve devoir être adressée au président du conseil.

 

La désignation du président obéit donc à une nécessité pratique d’interlocuteur tant pour les copropriétaires que les syndics.

 

Convocation par le président du conseil syndical (carence du syndic ) :

 

Lorsque le syndic ne donne pas suite à une demande de convocation émanant du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaire représentant au moins un quart des voix, le président du conseil syndical peut, après mise en demeure au syndic recommandée avec demande d’avis de réception, restée infructueuse pendant plus de huit jours, procéder à cette convocation au syndic (article 8 in fine).

 

Comment peut-il le faire s’il n ‘est pas désigné ?

 

Convocation par une personne habilitée en justice : copropriétaire ou mandataire de justice ( absence de conseil syndical ou carence du président du conseil syndical) :

 

 

Dans le même cas, pour autant qu’il existe un conseil syndical, le copropriétaire doit à peine d’irrecevabilité, adresser une mise en demeure au syndic, et le cas échéant au président du conseil syndical (article 50 al 2, décret du 17 mars 1967), par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (CA Paris, 7 février 1990 : loyers et copr. 1990, n°190).

 

Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant plus de huit jours, tout copropriétaire peut assigner le syndic et le cas échéant le président du conseil syndical, devant le tribunal de grande instance statuant en référé, pour lui demander de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice afin de convoquer l’assemblée. Le président ainsi saisi peut habiliter un copropriétaire quelconque, ou mandataire de justice, à l’effet de convoquer, voire même de présider, l’assemblée générale (Décret du 17 mars 1967 article 50 al 1). Le copropriétaire ou le mandataire de justice ainsi habilité doit notifier la convocation au syndic (décret du 17 mars 1967, article 8 in fine ).

 

Un copropriétaire en l’absence de désignation d’un président, pourrait prétendre avoir vu son action contrarié par l’impossibilité dans laquelle il était d’exercer une action recevable et rechercher les responsabilités dans cette inexistence fonctionnelle lui ayant causées préjudice.

 

Par ailler, la validité d’une assemblée générale nécessite en documents annexes, un avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation en application de l’article 21 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit de conclure un marché ou un contrat dont le montant est égal ou supérieur à celui qui a été fixé par l’assemblée générale.

 

Cet avis, s’il est rendu en des modes de consultation et fonctionnement contestable en la renonciation des conseillers à leur première obligation légale de désigner un président, pourrait s’étendre d’une absence d’avis et ouvrir en l’absence d’unanimité des signatures des conseillers syndicaux couvrant les problèmes de convocation et autres, à nullité de l’assemblée elle même.

 

Dans les cas de carence du syndic, diverses dispositions nécessitent pour les procédure de convocation :

 

L’article 50 dispose

 

“  une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical. ”

 

En tous ces cas où un copropriétaire estimerait n’avoir pu exercer se droits et actions fautes pour les membres d’avoir élu leur président de conseil, tant la responsabilité individuelle des membres du conseil que la responsabilité du syndicat dont ils sont les préposés pourrait être recherchée.

 

Responsabilité pour faute :

 

N’étant pas doté de la personnalité morale, le conseil syndicat ne peut être assigné en tant que tel (ni en la personne de son président) ; l’action doit être introduite contre les membres du conseil syndical assignés personnellement (D ; Sizaire, la responsabilité des membres du conseil syndical : Gaz. Pal. 1975, 2, doctr. P. 697 s. L ; Guegan, Le conseil syndical : cinq année de jurisprudence : rev . Loyer 2001, p. 266).

 

La responsabilité des membres du conseil syndical ne peut être engagée que si l’on prouve un faute à leur encontre. Encore faut-il tenir compte du fait que le mandat des membres du conseil syndical est gratuit ; ce qui impose d’apprécier la responsabilité d’une manière moins rigoureuse, conformément à l’article 1992 alinéa 2 du Code Civil (J. Cabanac, Le conseil syndical, op. cit, p.31).

 

Ainsi, il ne saurait être reproché à un membre du conseil syndical qui est un profane, d’avoir omis de relever une inexactitude dans les comptes. Pas plus qu’il ne revient au président du conseil syndical de faire délibérer l’assemblée générale sur la question de l’ouverture du compte séparé ( CA Paris, 23^e ch A, 4 oct 2000 : Juris-Data n°2000-126801 ; loyers et copr. 2001, comm n°100).

 

Par contre la non organisation de l’élection du conseil en violation de l’article 21 nous semble une faute personnelle et collective difficilement justifiable au regard dudit article.

 

Nature de la responsabilité :

 

A l’égard du syndicat, la responsabilité est de nature contractuelle, les membres du conseil syndical étant les mandataires du syndicat (B. Boussageon, la responsabilité du conseil syndical et de ses membres : AJPI 1995, p.209s ). On peut penser au cas où le conseil syndical aurait négligé de contrôler la gestion du syndic ou aurait dépassé la délégation de pouvoir confiée par l’assemblée générale.

 

A l’égard du syndic, la responsabilité est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle. Ainsi les membres du conseil syndical peuvent-ils avoir à répondre du caractère abusif de la révocation du syndic (TGI Nice, 15 déc 1971 : Gaz Pal 1972, 2, jurispr. P. 821, note M. Morand).

 

A l’égard des copropriétaires, la responsabilité est également de nature délictuelle ou quasi-délictuelle.

 

La responsabilité du président du conseil syndical, elle ne peut être recherchée par les copropriétaires que sur le terrain délictuel de l’article 1382 du Code civil ( CA Paris, 18 février 1994 : Loyers et copr. P. 1994, comm n°316).

 

Les membres du conseil syndical qui n’élisent pas de président comme la loi leur en donne l’obligation eu égard au rôle important de celui-ci dans certaines circonstances et au risque particulier qui peut émaner du fonctionnement non conforme à la loi et au règlement de copropriété du conseil syndical engagent donc leur responsabilité dans cette non désignation.

 

Reste certes le lien de causalité et le chiffrage du préjudice pour le lésé.

 

Quant au syndic qui ne rappelle pas au conseil syndical son obligation de désigner un président pour la validité des actes incombant au conseil sa responsabilité au titre de son devoir de conseil nous semble également évidente/

 

Syndic, membres du conseil syndical, les conflits de copropriété sont suffisamment complexes pour ne pas y ajouter des organes boiteux. Donc si vous le faites, boitez volontairement par non respect des votes obligatoires ne vous étonnez pas de la lourdeur des contentieux avec diverses annulations de pure forme vous les aurez initiées.

 

 

La fiscalité s’allège : Né TEPA ?

La loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat du 21 août 2007 a quelque peu allégée la fiscalité.La loi TEPA du 21 août 2007 a mis en place un certain nombre d’allégements fiscaux en matière de droits de mutation.Pour le conjoint survivantLa loi TEPA a totalement supprimé les droits de mutation dus par le conjoint survivant dans le cadre d’une succession ab intestat. Cette disposition est prévue par l’article 786-O bis du CGI issu de l’article 8, XI de la loi 2007-1223 du 21 août 2007.De plus, le conjoint survivant, était totalement exonéré des droits de mutation, il n’est plus solidairement responsable du paiement de ses droits avec ses cohéritiers (art 800 I-1° du CGI, article 8 XV de la loi).Pour les descendants Pour leur part, les descendants ne bénéficient que d’un allégement des droits de mutation dus au titre de la transmission des parts sociales par voie successorale. L’abattement s’élève à 150000 €. (Article 779 du même code modifié par l’article 8, IV-1° de la loi TEPA)En matière de formalisme, chaque héritier doit déposer une déclaration de succession sauf si l’actif successoral est inférieur à 50 000 €. En effet, dans ce cas précis, le conjoint comme les descendants sont exonérés de droit de mutation.Exonération de droits de mutation sur les parts socialesL’article 787 B du CGI prévoit que « Sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises par décès ou entre vifs […] » Le bénéfice de cet allégement implique toutefois un certain formalisme.Ceci implique deux actes : d’une part, un engagement collectif signé par le défunt et un autre associé et ce, avant le décès, et d’autre part, un engagement de conservation des titres pris au moment du décès. Concrètement, pour que cette disposition puisse trouver à s’appliquer, il est nécessaire qu’un engagement collectif liant le gérant et d’autres associés existe au jour du décès. Cet engagement doit concerner au moins 34% des titres dans le cadre d’une société non cotée. La durée de l’engagement est de 2 ans.La problématique se pose essentiellement sur l’existence d’un tel engagement au jour du décès. En effet, ceci impliquerait que le gérant ait déjà organisé la transmission de sa société. Dans cette perspective, il est important d’évoquer la notion d’engagement réputé acquis.De part la loi 2006-1771 du 30 décembre 2006, s’appliquant depuis le 1er janvier 2007, l’engagement peut être réputé acquis sous certaines conditions. Si le défunt et son conjoint possédaient, au jour du décès au moins 34% des titres (pour une société non cotée) et ce, depuis au moins 2 ans et que, l’un d’entre eux exerce une des fonctions de direction énumérées à l’article 885 O bis 1° du CGI depuis au moins 2 ans (valables pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés), l’engagement sera réputé acquis. Même si M. Paul n’a pas signé un engagement collectif, celui-ci sera réputé acquis.D’autre part, pour que l’article 787 B du CGI s’applique, les héritiers doivent à leur tour prendre un engagement de conservation des parts sociales pendant un délai de 6 ans. A cette obligation, s’ajoute l’obligation durant 5 ans que la direction de la société soit tenue soit par un cosignataire de l’engagement si celui-ci a été prévu, soit par un héritier en cas d’un engagement réputé acquis.Loi TEPA, Pacte Dutreil, l’organisation patrimoniale se fait dans des conditions plus ouvertes, personne ne devrait trop s’en plaindre. 

L’évolution de la réparation du dommage corporel (bientôt un magistrat pour suivre les victimes)

Un mouvement est amorcé en faveur des victimes :Traditionnellement, le préjudice indemnisable  était ventilé entre deux blocs :Les postes de préjudice soumis au recours des tiers-payeurs Les frais de soins (médicaux, pharmaceutiques, d’hospitalisation, de rééducation, d’appareillage…) actuels et futurs Les frais divers (déplacements, aide ménagère, garde à domicile, tierce personne…) actuels et futurs L’Incapacité Temporaire Totale ou Partielle (ITT-ITP) dès lors qu’elle engendre une perte de revenus pour la victime L’Incapacité Permanente Partielle (IPP) L’incidence professionnelle : perte de gains futurs, perte de chance de promotion et/ou d’évolution professionnelleLes postes de préjudice non soumis au recours des tiers-payeurs (à caractère personnel) Les troubles dans la vie courante de la victime occasionnés par les soins et l’ITT-ITP Les souffrances endurées (prétium doloris) Le préjudice esthétique Le préjudice d’agrément Le préjudice sexuel.Si l’indemnisation des préjudices à caractère personnel revenait en intégralité à la victime, il en était tout autrement des postes soumis au recours des tiers-payeurs dont les prestations (frais de soins, frais futurs, indemnités journalières et surtout rente en cas d’accident de trajet-travail ou bien pension d’invalidité) s’imputaient globalement et par priorité sur leur montant.En définitif, on indemnisait son ou ses organismes sociaux avant de s’intéresser à la victime sort, et de lui allouer – éventuellement – un reliquat d’indemnité. Ces conséquences étaient flagrantes dans deux cas de figure :L’accident avec partage des responsabilités :Les prestations de la caisse étaient intégralement déduites après reconstitution du préjudice de la victime, et après application du partage de sorte que nombre étaient les situations où l’assureur présentait finalement une offre d’indemnité dérisoire voire nulle au titre des préjudices soumis à recours ;Cette distinction entre préjudices soumis ou non au recours des tiers-payeurs est effacé pour une répartition entre préjudices patrimoniaux, pécuniaires ou encore financiers qui correspondent « tantôt à des pertes subies tantôt à des gains manqués par la victime », et préjudices extrapatrimoniaux qui sont dépourvus de toute incidence financière.Au sein de chaque catégorie, une ventilation doit être effectuée entre les préjudices temporaires c’est à dire intervenus avant la consolidation médico-légale de la victime, et les préjudices permanents subsistant après cette date.Les préjudices patrimoniaux Préjudices patrimoniaux temporaires : Dépenses de santé actuelles (DSA) : frais hospitaliers, médicaux, paramédicaux et pharmaceutiques Frais divers (FD) : frais de transport imputables à l’accident, frais de garde des enfants, soins ménagers, tierce personne temporaire, frais d’adaptation temporaire du véhicule voire du logement … Perte de gains professionnels actuels (PGPA) : pertes de revenus subis par la victime durant la période d’incapacité temporaire ou totalePréjudice patrimoniaux permanents Dépenses de santés futures(DSF) : frais de soins, de rééducation, d’appareillages futurs nécessités par l’handicap physiologique permanent Frais de logement adapté (FLA) : frais liés à l’adaptation de son logement au handicap de la victime Frais de véhicule adapté (FVA) Assistance par tierce personne (ATP) Pertes de gains professionnels futurs (PGPF) : perte ou diminution des revenus de la victime consécutive à son invalidité permanente Incidence professionnelle (IP) : incidences périphériques touchant à la sphère professionnelle comme la dévalorisation de la victime sur le marché du travail, sa perte de chance professionnelle, l’augmentation de la pénibilité de l’emploi voire la nécessité d’abandonner sa profession Préjudice scolaire, universitaire ou de formation (PSU) : perte(s) d’année(s) d’étudesLes préjudices extrapatrimoniaux Préjudices extrapatrimoniaux temporaires Déficit fonctionnel temporaire (DFT) : perte de la « qualité de vie et des joies usuelles de la vie courante » rencontrée par la victime durant son hospitalisation, son incapacité temporaire totale ou partielle et plus généralement durant sa maladie traumatique Souffrances endurées (SE) : « souffrances physiques et psychiques, ainsi que les troubles associés, que doit endurer la victime durant la maladie traumatique » Préjudice esthétique temporairePréjudices extrapatrimoniaux permanents Déficit fonctionnel permanent (DFP) : incapacité permanente qui a « une incidence sur les fonctions du corps humain de la victime » et sur l’autonomie personnelle de celle-ci dans ses activités journalières
 Préjudice d’agrément : impossibilité pour la victime de pratiquer régulièrement une activité spécifique sportive ou de loisirs
 Préjudice esthétique permanent
 Préjudice sexuel
 Préjudice d’établissement : « perte d’espoir, de chance ou de toute possibilité de réaliser un projet »Depuis la loi du 21 Décembre 2006 de financement de la Sécurité Sociale (n°2006-1640) Le recours des tiers payeurs ne s’exerce plus globalement sur un ensemble de préjudices, mais poste par poste, et à condition que le préjudice en question corresponde à une prestation effective de l’organisme social
 La priorité dont bénéficiait auparavant les tiers-payeurs sur l’indemnité corporelle, est désormais transférée au profit de la victime : lorsque la prestation sociale empiète sur le préjudice effectif de la victime, cette dernière est couverte prioritairement, au détriment du remboursement du tiers-payeur
 En conséquence de ce qui précède, l’organisme social est susceptible d’exercer son recours sur un préjudice personnel (extrapatrimonial) s’il établit de façon certaine que sa prestation a indemnisé tout ou partie de ce poste.Par contre si les organisations n’ont pas été mises en cause, la demande de la victime sera purement irrévocable. Pour les prestations sociales qui ont une double nature, patrimoniale et extrapatrimoniale. Dans ces cas, le tiers-payeur est tenu de communiquer une ventilation de sa prestation entre ces deux aspects. Il lui appartient donc de distinguer la partie de la rente accident de travail ou de la pension d’invalidité indemnisant le préjudice purement professionnel pour la déduire des postes PGPF et/ou IP, et celle réparant le préjudice purement physiologique pour l’imputer sur le DFP. L’instauration d’un magistrat chargé d’assister les victimes sera une nouvelle étape si ce n’est une acceptation l’ultra complexité de l’architecture évolutive en place.  

Cession est saisie des rémunération

Comme chaque année, le barème des fractions saisissables et cessibles des rémunérations annuelles, dues  par un employeur vient d’être révisé par décret. Dès le 1^er janvier 2008, les proportions dans lesquelles les rémunérations annuelles visées à l’article L 145-2 du code du travail seront saisissables ou cessibles sont fixées comme suit :  -          1/20, sur la tranche < ou = à 3 350 € ;-          1/10, sur la tranche > à 3 350 €, < ou = à 9 850 € ;-          1/5, sur la tranche > à 6 580 €, < ou = à 90850 € ;-          1/4, sur la tranche > à 9 850 €, < ou = à 13 080 € ;-          1/3, sur la tranche > à 13 080 €, < ou = à 16 320 € ;-          1/2, sur la tranche > à 16 320 €, < ou = à 19 610 €,-          Totalité, sur la tranche > à 19 610 €. Les seuils déterminés ci-dessus seront augmentés d’un montant de 1270 € par personne à la charge du débiteur saisi ou du cédant, sur justification présentée par l’intéressé. Code du travail, article R. 145-2, mod. Par D. n°2007-1729, 7 décembre 2007 : JO, 9 décembre.  

Compétence territoriale, Convention de ruxelles et règlement communautaire du 22 décembre 2000

L’article 5, 1, a) du règlement  du 22 décembre 2000 offre au demandeur une option de compétence en matière contractuelle : outre le lieu du domicile du défendeur normalement compétent, il peut attraire son adversaire devant le tribunal du lieu où l’obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée. Le règlement précise (ce que ne faisait pas la Convention de Bruxelles de 1968) que pour une fourniture de services, ce lieu doit d’entendre du lieu où les services ont été ou auraient dû être fournis (article 5, 1, b)). Le lieu de réalisation des produits et de domiciliation du prestataire est donc sans influence. En matière contractuelle, le lieu où l‘obligation qui sert de base à la demande doit être exécutée est, pour la fourniture de services, le lieu où, en vertu du contrat, les services auraient dû être fournis. 

Cour de cassation, 1^ère civ, 14 novembre 2007, n° 06-21.372, n° 1286 P + B, Igepa c/ Ayache ès qual.

Signification au sein de l’Union Européenne

Signification au sein de l’Union Européenne : fondement textuel  Le règlement n° 1393/2007 du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale est en vigueur depuis le 30 décembre 2007. Il sera, pour l’essentiel, applicable à partir du 13 novembre 2008. Il abrogera le règlement n° 1348/2000 du 29 mai 2000 à compter de cette date.  (CE) n° 1393/2007, 13 novembre 2007 : JOUE n° L324, 10 décembre      Signification au sein de l’Union Européenne : protection du défendeur non comparant  Le juge ne peut statuer par décision réputée contradictoire qu’à la condition d’avoir constaté que le défendeur a bien eu connaissance de l’acte introductif d’instance.  Lorsqu’un acte introductif d’instance ou un acte équivalent a dû être transmis dans un autre Etat membre aux fins de signification ou de notification et que le défendeur ne comparaît pas, le juge doit surseoir à statuer tant qu’il n’aura pas été démontré que l’acte a bien été signifié ou notifié selon les formes prescrites part la législation de l’Etat requis ou que l’acte a été effectivement remis au défendeur ou à sa résidence selon un des autres modes prévus par le règlement du 29 mai 2000 (règlement n° 1348/2000 du Conseil, 29 mai 2000, article 19 : JOCE n°L160, 30 juin). En l’espèce, l’appelant fait citer l’intimité, qui n’a pas constitué avoué devant la cour d’appel, par un acte transmis au Royaume Uni, selon les modalités du règlement du 29 mai 2000 précitées. Le défendeur n’ayant pas comparu, la cour d’appel rend une décision dans laquelle elle se contente de viser « l’assignation délivrée selon les formalités de l’article 9-2 du règlement CE n°1348/2000 ». La Cour de cassation casse cette décision, au motif que le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l’étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte introductif d’instance au défendeur. 

Cour de cassation, 2^e civ, 15 novembre 2007, n°06-14.996, n°1623 P+B, Ortmans c/ Forestière de la Caisse des dépôts et consignations

Crédit à la consommation : conseil et renseignement du préteur

A chacun ses devoirs Deux arrêts de la Cour de cassation du 29 juin 2007 vienne de renforcer une jurisprudence amorcée en 2005 : la banque a un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur en cas d’octroi de prêt excessif, et non pas seulement une simple obligation d’information. Le particulier peut ainsi rendre la banque responsable de ses dettes si elle a failli à ce devoir !  La jurisprudence récente impose au prêteur une obligation de renseignement sur la situation financière de l’emprunteur, afin de lui octroyer un crédit adapté à ses capacités financières et les mettre en garde contre les risques de l’endettement né de l’octroi dudit prêt (Cass, chambre mixte, 289 juin 2007 ; n°05-21.104, Forest c/ CRCAMCE). Le devoir de mise en garde consiste à avertir l’emprunteur des risques qu’il prend en souscrivant un crédit qui présente un caractère déraisonnable. En pratique, le banquier doit vérifier qu’il n’existe pas de disproportion entre le montant du prêt et les facultés de remboursement (faible apport personnel, revenus irréguliers, salaire peu élevé …). En vertu de son pouvoir d’information, la banque n’a pas le droit de vous dissimuler des renseignements pouvant vous servir à mesurer le risque d’endettement encouru (article 1147 du Code civil). Elle doit aussi s’assurer que vous possédiez toutes les informations requises sur votre situation à la date du prêt et faire en sorte que vous les compreniez. C’est à la banque de justifier avoir satisfait à l’obligation de mise en garde, elle doit donc apporter la preuve qu’elle s’est renseignée sur les capacités financières de son client et qu’elle l’a averti du caractère risqué de l’opération envisagée.  De l’aveu de la Fédération bancaire française, votre banquier vous demandera certainement de signer, au moment de la conclusion  du prêt, un papier reconnaissant que vous avez bien été prévenu de l’existence d’un risque eu égard à l’importance du prêt contracté.  Cependant, un arrêt de la Cour de cassation, 1^ère chambre civile, du 30 octobre 2007, n°06-17.003, n°1159 B+P+I, Debure c/ Cofidis, tempère cette solution. 

Les juges du fonds, comme la Cour de cassation, refusent d’accueillir la demande reconventionnelle : ils relèvent que si l’emprunteur a dissimulé à sa banque l’existence de prêts en cours de remboursement, de sorte que les éléments d’information qu’il avait portée à la connaissance de la banque, à la demande de celle-ci, étaient compatibles avec l’octroi de l’ouverture de crédit litigieuse. En raison de sa déloyauté, que la banque ne pouvait normalement déceler, l’emprunteur ne peut lui reprocher un manquement au devoir de mise en garde auquel est tenu le professionnel du crédit à l’égard de son client non averti.