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Archive for novembre 2012

Charges afférentes aux terrasses

et

La difficulté des dépenses afférentes aux parties communes à usage privatif.

 

  Les charges   entraînées par les terrasses sont supportée différemment suivant que la terrasse est partie privative ou partie commune.

 

Le règlement de copropriété peut prévoir qu’une partie commune est à usage privatif ou exclusif d’un copropriétaire, ou que ce copropriétaire en a la jouissance exclusive. Il peut s’agir d’une terrasse ou d’une toiture-terrasse, d’un espace de terrain au droit d’un lot de rez-de-chaussée…

Cette disposition résulte souvent  implicitement de la définition des parties communes et de la répartition des lots au sein de la copropriété .

La partie ainsi affectée à l’usage privatif d’un copropriétaire conserve sa nature et sa qualification de partie commune (Cass. 3e civ. 28-10-1980 : JCP éd. N 1981 II p. 113 note B. Stemmer ; Cass. 3e civ. 27-11-1990 : Administrer mai 1991 p. 54 note Guillot).

La partie de l’immeuble soumise à jouissance privative demeure une partie commune dont la charge incombe en principe à la copropriété, sauf à tenir compte des stipulations du règlement de copropriété qui peuvent imposer au copropriétaire l’entretien ou certaines réparations .

. Il convient de préciser que  les   tribunaux estiment que la terrasse est une partie commune alors même que le règlement de   copropriété la déclare « privative ». Lorsque le règlement comporte de telles   dispositions, le copropriétaire n’a que la jouissance privative du revêtement   de la terrasse (il peut y installer un parasol ou des plantes vertes, changer le   carrelage, etc.) et non du gros   oeuvre.

Les travaux de gros-œuvre,  doivent être pris en charge par tous les   copropriétaires ou par les propriétaires du bâtiment dont elles sont parties communes spécifiques (Cass. 3e civ., 30 mai 1973 : AJPI 1973, p. 1173, note   J.-R. Bouyeure ; JCP G 1973, IV, 271. – 16 mai 1976 : Gaz. Pal. 1977, 1,   somm. p. 21. – CA Paris, 30 janv. 1985 : D. 1985, inf. rap. p. 430. – CA   Versailles, 20 déc. 1990 : Rev. Administrer mars 1991, p. 63 ; Juris-Data n°   047796).

Il en résulte   notamment que le copropriétaire ne peut pas édifier de constructions sur la terrasse de sa propre initiative et que les travaux d’étanchéité incombent à la   copropriété. Même si une terrasse est rangée par un règlement comme une   partie privative ,certains éléments de la structure supportant une   terrasse privative n’en demeurent pas moins parties communes.

Pour que la totalité   des dépenses d’entretien et de réfection d’une terrasse ou d’un balcon   soit imputée au seul propriétaire dont la terrasse ou le balcon   constitue une partie privative, il est nécessaire que le règlement de copropriété le prévoie expressément   (Cass. 3e civ., 28 mars 1990 : Juris-Data n° 001171. – 10 oct. 1990 :   Loyers et copr. 1990, comm. n° 485. – CA Paris, 9 oct. 1992 : Loyers et copr.   1993, comm. n° 106 ; Juris-Data n° 024442). Il s’agissait, en l’espèce, de balcons rangés dans leur totalité   parmi les parties privatives aux termes du règlement de copropriété.

A défaut de   disposition expresse contraire du règlement de copropriété, il convient  de distinguer entre le revêtement   superficiel de terrasse ou du balcon, dont la charge est supportée par le   propriétaire dont la terrasse constitue une partie privative ou une partie   commune, réservée à son usage exclusif, et le gros-œuvre, qui doit être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires   ou par les seuls propriétaires d’un bâtiment si les terrasses ou les balcons   constituent des parties communes spécifiques à un bâtiment(Cass. 3e   civ., 30 mai 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. n° 386 ; Juris-Data n°   002221).

Cas des terrasses parties communes mais à usage privatif

Ne peuvent être mises   à la charge du copropriétaire, bénéficiaire du droit de jouissance exclusive   sur les terrasses ou les balcons ou les toitures-terrasses, que les   dépenses  d’entretien relatives aux revêtements   superficiels de la terrasse .

Ainsi la jurisprudence   concernant une terrasse partie   commune , spécifie que  le fait qu’un   copropriétaire ait la jouissance privative d’une terrasse attenante à son   studio implique qu’il soit tenu d’assurer l’entretien du dallage   de celle-ci en bon état, afin d’éviter les infiltrations aux étages   inférieurs. Toutefois, il ne saurait être tenu des réparations aux   maçonneries sous-jacentes qui font partie du gros-œuvre du bâtiment et   constituent l’ossature en maçonnerie de la terrasse (Cass. 3e civ., 16   nov. 1976 : Juris-Data n° 799008).

Il a, en outre, été   jugé que les gros travaux affectant la dalle et l’étanchéité   d’une terrasse à jouissance privative, résultant d’une vétusté   normale, devaient être pris en charge par le syndicat des copropriétaires (CA   Aix-en-Provence, 4e ch. civ., 6 mai 1997 : D. 1998, somm. p. 122).

Et si rien n’est mis à   charge du copropriétaire ayant jouissance exclusive ?

Une difficulté   courante vient du manque de précision ou de dispositions des règlements de   copropriété hors la répartition parties communes et parties privatives sans   visa spécifique  de la gestion courante   et de l’entretien des parties communes à usage privatif.

Lorsque le règlement classe   les balcons et terrasse dans les parties communes et précise que l’entretien   des parties communes revient à la copropriété quelle est la contrepartie de   l’usage exclusif ?

Concernant les principes régissant l’usage   d’une manière générale ils sont fixés par l’Article 627 du code civil qui   dispose  « L’usager, et celui qui a un droit   d’habitation, doivent jouir en bons pères de famille »

L’obligation   d’usage en bon père de famille à en ses subdivisions usuelles

L’obligation de   conservation  qui  elle-même se subdivise en plusieurs autres :

-   Le devoir (pour le locataire) d’effectuer les   réparations locatives, d’entretenir les lieux (art   1754 C.civ et art 7-d) L. 1989) et de laisser s’effectuer les   travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même   immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à   l’entretien normal des locaux loués

-   L’obligation de ne pas modifier la substance de la chose louée,   de transformer les lieux .

Concernant cet usage   privatif spécifique des parties communes d’une copropriété , la jurisprudence   à fixé les principes en la matière à l’occasion des nombreux litiges à propos   des jardins à usages privatifs :

« Concernant l’entretien d’un jardin à usage privatif, la taille et le remplacement des arbres de haute futaie qui y sont implantés sont pris en charge par la copropriété alors que l’arrosage, qui relève de l’entretien courant, est à la charge de l’utilisateur du jardin (CA Aix-en-Provence 6-6-2008 : Loyers et copr. 2009 comm. n° 74). »

Par extension et analogie concernant l’entretien des parties communes à usage privatif ou exclusif, il y  à  donc lieu de distinguer l’entretien qui reste à charge de la copropriété de l’entretien courant à charge de l’usager privatif.

Ainsi donc face au silence d’un règlement de copropriété relatif aux charges d’entretien d’arbres de haute futaie implantés dans un jardin à usage privatif, il doit être établi la distinction entre les charges qui relèvent de la jouissance privative et celles inhérentes à l’agrément commun. Ainsi, la taille et le remplacement d’arbres de haute futaie implantés dans un jardin à usage privatif doivent être pris en charge par la copropriété. Par ailleurs, l’arrosage d’un jardin privatif relève de l’entretien courant

Il en résulte que l’usage exclusif  ou privatif oblige l’usager à assumer l’entretien courant.

La notion d’entretien courant doit être distinguée de la notion "d’entretien normal" qui concernant des parties rangées dans les parties communes sera à charge de la copropriété (voir l’analogie propriétaire/locataire –Partie commune à usage commun/Partie commune à usage privatif exclusif)

La référence textuelle pour définir « l’entretien courant « est la loi du 6 juillet 1989 qui mentionne l’entretien du logement et les réparations locatives. Le contenu exact de cette obligation est fixé par l’article 7, d qui précise que le locataire est tenu :(…) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La notion d’entretien courant doit précisément être distinguée de la notion "d’entretien normal" que l’article 6, c met à la charge du bailleur (de la copropriété). L’obligation pour le propriétaire (par extension et analogie la copropriété) d’entretenir des locaux loués est évoquée à propos des réparations "autres que locatives .

L’entretien courant (  devant être assumé usuellement par le locataire mais donc aussi par le copropriétaire ayant usage privatif exclusif de parties communes) concerne "les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux (huile, graissage, revernissage, raccords de peinture, changement de petites pièces ou petites réparations)" (En ce sens, J. Lafond, Les baux d’habitation : Litec 2007, n° 715, p. 309).

Le locataire (ou donc le bénéficiaire d’un usage privatif) est-il dispensé d’entretenir les éléments d’équipement qui ne figureraient pas dans le contrat (ou dans ses charges selon  le règlement de copropriété) ? Le raisonnement a contrario permet de le penser. D’ailleurs, dans la mesure où ces équipements ne sont pas mentionnés, il faut considérer qu’ils sont exclus de la location ou de ses obligations privatives. Mais cette solution ne vaut que tout autant que le locataire ne profite pas néanmoins de ces équipements car dans ce cas il faudrait admettre que l’obligation du preneur subsiste, celui-ci ne pouvant "à la fois prétendre jouir de ces équipements et se refuser à les entretenir" (En ce sens J. Lafond, op. cit. n° 714, p. 309).

 

L’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas non plus du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994 : JurisData n° 1994-000887 ; Loyers et copr. 1994, comm. 182). L’analyse de l’article 7, d montre que c’est seulement à propos des menues réparations et de l’ensemble des réparations locatives que ces causes d’exonération peuvent jouer : l’expression "sauf si elles sont occasionnées" est au féminin pluriel et non au masculin pluriel.

 

La distinction entre entretien courant et entretien normal laisse cependant malgré sa clarification réglementaire et jurisprudentielle une certaine marge d’appréciation et peut générer des difficultés :

Ainsi la Cour d’appel de Paris a estimé que le traitement des zones rouillées des structures métalliques des terrasses communes à jouissance privative, qui constituaient des ornements extérieurs des façades, répertoriées dans les parties communes, par le règlement de copropriété, devaient être mis à la charge de la communauté des copropriétaires (CA Paris, 23e ch. A, 11 déc. 1996 : Juris-Data n° 023718).

Donc au titre du défaut d’entretien des parties communes  à été reconnue valable une décision de l’assemblée générale, relative au vote de travaux d’entretien et de traitement de zones rouillées des structures métalliques de terrasses à jouissance privative.

Traitement que d’aucuns auraient fait relever de l’entretien courant a charge des utilisateurs des terrasses .

 

En l’espèce, les structures métalliques ci visées constituaient  selon la cour des ornements extérieurs des façades, définies par le règlement de copropriété comme étant des parties communes et des lors ces structures métalliques ne peuvent pas être considérées comme réservées à l’usage exclusif de copropriétaires déterminés. Seules les terrasses, elles-mêmes, ont cette qualification. Par conséquent, l’assemblée générale a, à bon droit, décidé des travaux de traitement des zones rouillées des structures métalliques des terrasses à jouissance privative, puisqu’il s’agissait de travaux d’entretien de parties communes non à usage exclusif, devant donner lieu à décision prise par l’assemblée générale, la charge devant en être supportée par les copropriétaires (CA Paris, 23e ch. A, 11 déc. 1996 : Juris-Data n° 023718).

Donc si la  cour d’appel a validé la décision de mise à charge de la copropriété par vote de l’assemblée des copropriétaires  des travaux relatifs au traitement antirouille sur structures de  parties communes à usage privatifs , ce n’est pas sur le fondement que le traitement antirouille ne serait pas de l’entretien courant sur une partie à usage exclusif et de ce chef serait à charge exclusif de l’utilisateur de la terrasse mais était visé la  fonction ornementale  à usage collectif de cet ornement  qui dépasse sa seule localisation d’ implantation .

 

La limite ci visée est celle de travaux sur éléments de structure touchant à l’aspect extérieur des bâtiments d’une copropriété constituant des ornements extérieurs des façades qui ne peuvent pas être considérées (par oppositions aux seules rambardes par exemple) comme réservées à l’usage exclusif de copropriétaires déterminés.

 

Nul doute néanmoins que cette jurisprudence continuera de nourrir nombre de polémiques sur la distinction  entre structure ornementale et simple accessoire fonctionnel à fonction décorative  .

 

Cette thématique respect de l’aspect extérieur et entretien des ornements et accesoires qui font partie de l’harmonie et l’aspect des façades ne peut que conduire à une concertation entre copropriétaires si l’entretien en revient compte tenu d’une certaine latence  (qui relève du manquement à l’entretien courant )à des modifications visibles de teinte .

 

Un conseil syndical dans son contrôle d’administration d’un immeuble et sa mission d’assistance peut être bien avisé de faire rappeler aux  différents copropriétaire les préconisations de fréquence d’entretien courant des matériaux garnissant les parties communes à usage privatif.

 

Après les charges et obligations  d’entretien viendra immanquablement à échéance plus ou moins brève suivant l’entretien réalisé   des travaux de ravalement.

La répartition des travaux de ravalement  peut aussi donner lieu à des difficultés quasi similaires :

Habituellement, le ravalement général de l’immeuble porte sur des fenêtres, stores, volets, balcons… Selon les règlements de copropriété, ces éléments peuvent être considérés soit comme parties privatives, soit comme parties communes. Il est donc indispensable la aussi de se référer au règlement de copropriété pour connaître la répartition des frais qui en résulte :

  • soit tout est commun et la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété ;

 

  • soit ces éléments sont privatifs et le coût des travaux se rapportant aux façades « parties communes » est partagé en fonction des tantièmes et les travaux concernant les huisseries, balcons privatifs sont facturés directement à chaque copropriétaire.

 

  • soit le règlement peut aussi prévoir que, bien que « parties privatives », la réfection des huisseries, balcons, loggias est à répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux

 

En tout état de cause les règles spécifiques aux obligations de ravalement après un certain laps de temps ne permettent de sanctionner les propriétaires qui par leur manque d’entretien courant ont accéléré la dégradation d’éléments privatifs ou commun dont l’état général oblige à ravalement.

Quand les copropriétaires qui entretiennent comme il se doit se trouvent pénalisé par ceux qui entendent que la copropriété assument jusque l’entretien courant de leurs espaces privatifs des tensions et antagonismes contrarient le bien vivre ensemble nécessaire en copropriété .Seule une cohésion d’ensemble et un civisme individuel de l’ordre du respect d’autrui permet d’éviter ces décharges si ce n’est dérives au détriment de la dépense collective.

Un avis de droit ensuite d’une relecture d’un règlement de copropriété par un avocat  reste un bon moyen de prévention des conflits et tensions venant d’opinions parfois intéressées et souvent passionnelles car rattachées à la défense de son lieu de vie ou/et patrimoine.

 

 

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