Acquéreur une indemnisation est possible
L’obligation d’information du vendeur permet à l’acquéreur même prenant les choses en l’état d’être indemnisé quelle que soit la preuve de l’intention de tromper du vendeur.
Arrêt de la Cour de cassation,1ère , 28 mai 2008, pourvoi n°07-13.487
« Attendu qu’ayant relevé que le silence gardé par le vendeur sur le projet de local constituait des manœuvres dolosives (…), la Cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande tendant à l’annulation de la vente, a pu, sans avoir à se prononcer expressément sur la caractère intentionnel de la réticence qu’elle constatait et qui s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur, allouer des dommages et intérêts à l’acquéreur en réparation de son préjudice ».
Par un arrêt remarqué, rendu en 2005, la Cour de cassation a rappelé que l’annulation d’un contrat pour réticence dolosive suppose la preuve que la partie silencieuse a agi dans l’intention de tromper son cocontractant (Cass. Com, 28 juin 2005, Bull. civ, IV, n°140, D. 2006, 2774, note p. Chauvel). Le présent arrêt permet une échappatoire aux victimes qui ne pourraient rapporter cette preuve.
Ayant acheté un appartement en rez-de-jardin, une SCI reprochait au vendeur de lui avoir caché l’existence d’un projet de construction de nature à occulter la vue et demandait en conséquence 15 000 € de dommage et intérêt sur le fondement de la réticence dolosive. Un arrêt d’appel ayant accueilli cette demande, le pourvoi objectait que l’intention de tromper n’était pas établie. Ce pourvoi est rejeté, les juges du fonds se trouvaient saisis d’une demande d’allocation de dommage et intérêts et non d’une demande d’annulation, ils n’avaient donc pas à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence.
L’action en réparation n’est soumise qu’aux conditions de droit commun de la responsabilité civile. La première chambre civile observe que le silence du vendeur « s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information ». La précision est bienvenue car elle permet de caractériser la faute, laquelle ne saurait se déduire automatiquement de silence gardé par une partie sur un élément essentiel. Sans obligation de parler, pas de silence fautif.
Le second intérêt de l’arrêt est de confirmer, au moins implicitement, que l’allocation d’une indemnité est possible même lorsque le dol n’est qu’incident. En l’espèce, l’information retenue par le vendeur était en effet « telle que si l’acquéreur l’avait connue, il n’aurait certainement pas donné le même prix du bien à vendre ».
Merce à Olivier Deshayes de son commentaire initial de cet arrêt particulièrement bienvenu et publié dans L’extenso – L’essentiel du droit des contrats.
