Les juges en restent soucieux quitte à invalider les accords contractuels. Vu dans le dictionnaire permanent immobilier : Destination et clauses d’exclusivité Le juge peut invalider une clause de non-concurrence qui rompt l’égalité entre les locataires d’un même bailleur. (Cass 3e civ, 3 mai 2007, n°06-77591, n°404 P) La convention licite fait la loi des parties (article 1134 du code civil) et elle interdit au juge de modifier les clauses d’un bail pendant son cours ou lors de son renouvellement. La solution contraire a toutefois été adoptée par la Cour de cassation dans une espèce particulière. Le bailleur d’origine, propriétaire de tout l’immeuble, avait imposé à tous ses locataires une clause de non-concurrence. Le bailleur suivant avait consenti à un nouveau locataire un bail avec une destination « tout commerce », sans restriction autre que celle d’exercer une activité conforme à son objet social. Le locataire d’origine se voyait imposer de ne pas concurrencer l’activité du nouveau locataire qui avait, quant à lui, la faculté d’exercer une activité concurrente de la sienne. Approuvant la Cour d’appel, la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur qui reprochait à l’arrêt d’avoir prononcé la résolution de la clause de non-concurrence, sur le fondement des articles 1134 et 1184 du Code Civil. La Haute juridiction retient qu’en créant un déséquilibre entre les droits et les obligations des preneurs, le bailleur a commis une faute dans l’exécution du bail. (cass 3e civ, 3 mai 2007) La sauvegarde de l’équilibre entre droits et obligations prime sur les piliers de notre droit en matière d’obligation que sont les articles 1134 et 1184 du Code Civil. Article 1134 du Code Civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Article 1184 du Code Civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. »
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L’équilibre essence de l’essence judiciaire fait pencher la balance.
